Hausverkauf ohne Makler – was zu beachten ist

Ein Haus ohne Makler verkaufen – das mag zunächst nach einer enormen Kosteneinsparung klingen. Der Verzicht auf einen Makler geht jedoch mit einigen Risiken einher. Wir fassen zusammen, was zu beachten ist, um Fehler zu vermeiden, und geben Ihnen eine 10-Schritte-Anleitung zum Download als Checkliste an die Hand.

Inhalt

    Hausverkauf ohne Makler – was ist zu beachten?

    Der Immobilienmarkt spricht aktuell für Verkäufer. Häuser werden in der Regel innerhalb kurzer Zeit zu attraktivsten Preisen verkauft – die meisten davon mithilfe eines Maklers. Sollten Sie Ihr Haus dennoch ohne Makler verkaufen wollen, beachten Sie unbedingt die folgenden Punkte:

    • Kalkulieren Sie alle Kosten zu Beginn des Vorhabens, inkl. einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
    • Lassen Sie eine Wertermittlung durchführen und bestimmen Sie einen realistischen Verkaufspreis.
    • Legen Sie eine Zielgruppe fest und vermarkten Sie Ihre Immobilie auf sie ausgerichtet.
    • Bleiben Sie ehrlich und authentisch und beschönigen Sie die Immobilie nicht.
    • Koordinieren Sie Besichtigungstermine so, dass Sie genug Zeit für jeden Interessenten mitbringen.
    • Holen Sie sich professionelle Hilfe bei der Erstellung des Kaufvertrags.

    Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird Ihr Hausverkauf risikoärmer. Wägen Sie dennoch ab, ob die bestehenden Risiken und Tücken, die Ihnen womöglich Kosten verursachen, die gesparte Maklerprovision und den hohen Zeitaufwand wert sind.

    Zu erwartende Kosten beim Immobilienverkauf

    Auch wenn Sie sich dazu entscheiden, den Immobilienverkauf ohne Makler durchzuführen, können alle oder einige der folgenden Kosten auf Sie zukommen.

    Grund der Ausgabe Betrag
    Wertgutachten Abhängig vom Anbieter, u. U. kostenlos
    Grundschuldlöschung Errechnet sich aus Immobilienwert und Ihrem Einkommenssteuersatz
    Spekulationssteuer Errechnet sich (wenn fällig) aus Immobilienwert und Ihrem Einkommenssteuersatz
    Energieausweis Zwischen 50,- und 300,- Euro
    Vorfälligkeitsentschädigung (falls Darlehen vorhanden) Berechnet Ihre Bank

    10-Schritte-Anleitung: Haus verkaufen ohne Makler

    Als Eigentümer sind Sie nicht zwangsläufig auch Immobilienprofi. Den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen, die Zukunftsaussichten zu prognostizieren, Verhandlungen zu führen – all das zählt deshalb vermutlich nicht zu Ihren Fähigkeiten. Damit Ihr Hausverkauf ohne Makler dennoch gelingt, haben wir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Sie erstellt.

    1. Unterlagen zum Haus zusammenstellen

    Im ersten Schritt sollten alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen bereitgestellt werden. Orientieren Sie sich dabei an unserer Liste:

    • Grundriss
    • Flurkarte und/oder Lageplan
    • Kopie der Bauakte (inkl. Baupläne, Baugenehmigungsurkunde, Bebauungsplan, etc.)
    • Abnahmebescheinigung der Baubehörde (bei neueren Gebäuden)
    • Grundbuchauszug
    • Grundsteuerbescheid
    • Grund- und Nutzflächenberechnung
    • Auskunft aus Baulastenverzeichnis
    • Dokumentation vorhandener Grundschulden
    • Betriebskostenaufstellung
    • Energieausweis

    2. Verkaufsstrategie festlegen

    Liegen alle Unterlagen vor, können Sie im nächsten Schritt eine Verkaufsstrategie ausarbeiten. Dazu zählt in erster Linie eine fundierte Preisgestaltung auf Basis einer möglichst kompetenten Immobilienbewertung. Bestimmen Sie außerdem Ihre Zielgruppe und planen Sie, wo und wie Sie Ihre Immobilie bewerben möchten. Fragen Sie sich: Für wen ist mein Haus interessant? Welche Online-Portale sollte ich nutzen – und lohnt sich bei der festgestellten Zielgruppe womöglich auch die Aufgabe eines Inserats in einer lokalen Zeitung?

    3. Wert der Immobilie kostenlos ermitteln lassen

    Oft scheitert ein Immobilienverkauf bereits an der Bepreisung. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie deshalb kostenlos ermitteln und vermeiden Sie wertvollen Zeitverlust aufgrund unrealistischer Preisgestaltung.

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    4. Aussagekräftiges Exposé erstellen

    Erstellen Sie Ihr Exposé möglichst authentisch und ohne zu übertreiben. Wer seine Immobilie übertrieben schönredet, macht sich verdächtig. Leser Ihres Exposés werden ehrliche Angaben und ein übersichtliches Layout zu schätzen wissen. Inhaltlich muss das Exposé die folgenden Informationen bieten:

    • Beschreibung der Immobilie
      Erwähnen Sie Daten wie Baujahr, Wohnfläche, Zimmerzahl und –aufteilung zu Beginn. Geben Sie anschließend einige Details. Ist ein Fahrstuhl vorhanden? In welchem Stockwerk liegt die Wohnung bzw. über wie viele Etagen verfügt das Eigentumshaus?
    • Verkaufsinformationen
      Für den Interessenten sind die Verkaufsinfos besonders relevant. Kommen Sie schnell zum Punkt und machen Sie vollständige Angaben zum Verkaufspreis, den Nebenkosten und der frühestmöglichen Verfügbarkeit.
    • Ausstattung und Zustand der Immobilie
      Wie wird die Immobilie beheizt? Welche Fenster wurden installiert? Wie hoch ist der Energieverbrauch und wie lange liegt die letzte Renovierung zurück? Diese und viele weitere Fragen stellen sich Interessenten üblicherweise, wenn es um den Zustand und die Ausstattung der Immobilie geht.
    • Umgebungsbeschreibung
      Schaffen Sie Ihren Interessenten eine möglichst klare Vorstellung der Immobilie. Dazu sind auch Informationen rund um die Umgebung, den Stadtteil, die Verkehrsanbindung und das kulturelle und/oder familienfreundliche Angebot in der Nähe hilfreich.
    • Dokumente und Fotos
      Fügen Sie Ihrem Exposé neben Energieausweis und Grundriss auch attraktive Fotos Ihrer Immobilie bei. Idealerweise stellen Sie Außen- und Innenaufnahmen bereit.
    • Kontaktdaten
      Zu guter Letzt wollen Sie selbstverständlich für Interessenten erreichbar sein. Geben Sie Ihre Kontaktdaten an und stellen Sie sicher, dass Sie unter der angegebenen Rufnummer oder Emailadresse zuverlässig verfügbar sind.

    5. Anzeigen schalten

    Schalten Sie Ihre Anzeige auf Portalen wie Immobilienscout oder Immowelt, um möglichst viele Menschen zu erreichen. Das Inserat ist in der Basis-Mitgliedschaft kostenlos. Je nachdem, wie Sie Ihre Zielgruppe einschätzen, kommt womöglich auch eine Zeitungsannonce in Frage.

    Unzureichende Vermarktung ist oft ein Problem

    Wer zum Bestpreis verkaufen möchte, muss den passenden Interessenten ansprechen und überzeugen. Oft scheitert es an der Vermarktung. Achten Sie deshalb darauf, Ihre Immobilie ausreichend zu inserieren und stellen Sie hochwertige Bilder bereit – denn das Interesse wird in erster Linie visuell geweckt. Berücksichtigen Sie außerdem die von Ihnen bestimmte Zielgruppe und achten Sie darauf, diese direkt und überzeugend anzusprechen.

    6. Termine koordinieren

    Wenn Sie Ihre Immobilie gut präsentieren, folgen schnell die ersten Besichtigungsanfragen. Koordinieren Sie die Termine so, dass Sie sich für alle Interessenten ausreichend Zeit nehmen können. Achten Sie außerdem darauf, dass die Immobilie bei jeder Besichtigung in vorzeigbarem Zustand ist. Auch eine erste virtuelle Tour ist denkbar. Diese können Sie beispielsweise mithilfe einer 360-Grad-Aufnahme online bereitstellen. Besteht weiterhin Interesse, kann im nächsten Schritt eine Besichtigung vor Ort stattfinden. So können Sie den Zeit- und Kostenaufwand unter Umständen gering halten.

    7. Potenzielle Käufer bewerten

    Nicht jeder Interessent kommt als Käufer in Frage. Bewerten Sie Ihre Interessenten deshalb anhand einiger Auswahlkriterien und fahren Sie nur mit jenen im Prozess fort, die Ihren Vorstellungen entsprechen.

    Mögliche Bewertungskriterien:

    • Kommunikationsweise
    • Zuverlässigkeit
    • Liquidität
    • Selbstauskunft
    • Gesamteindruck

    Die Bewertung eines potenziellen Käufers erfordert eine gewisse Menschenkenntnis und ist nicht immer ganz leicht. Versuchen Sie sich ein Bild Ihres Traumkäufers zu machen, bevor Sie mit den Besichtigungsterminen beginnen, und wählen Sie den Interessenten aus, der diesem Bild am ehesten entspricht. Letztlich ist aber selbstverständlich die Bonität des Käufers eines der schlagkräftigsten Argumente.

    8. Den richtigen Käufer auswählen

    Nachdem Sie sich einen Eindruck von Ihren Interessenten gemacht haben und einige potenzielle Käufer zur Wahl stehen, steht eine schwerwiegende Entscheidung an. Diese kann unter Umständen etwas Zeit in Anspruch nehmen. Währenddessen sollten die Kandidaten unbedingt über den Stand der Dinge auf dem Laufenden gehalten werden, damit sie das Interesse nicht verlieren oder sich für eine andere Immobilie entscheiden. Ein Immobilienmakler verfügt in diesem Bereich – besonders aufgrund ausgeprägter Erfahrung – über ein besonderes Fingerspitzengefühl. Ohne Makler müssen Sie die Kommunikation mit den Interessenten alleine fortführen und Ihre Entscheidung wie auch Absagen freundlich und innerhalb des angekündigten Zeitfensters überbringen.

    9. Kaufvertrag auflegen und abwickeln

    Üblicherweise besteht ein umfassender Kaufvertrag aus den folgenden Elementen:

    • Grundbuchstand
    • Angaben zum Kaufgegenstand und –preis
    • Angaben zu Sach- und Rechtsmängelansprüchen
    • Details über
      Erschließungsbeträge
      Zeitpunkt des Besitzübergangs
      Miet- und Pachtverhältnisse
      Kosten und Grunderwerbssteuer
      Auflassungsvermerk (falls vorhanden)
      Belastungsvollmacht

    Als Verkäufer sollten Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung in jedem Fall eingängig prüfen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Eigentum erst an den Käufer übergeht, wenn die volle Kaufsumme gezahlt wurde. Darüber hinaus lohnt sich auch ein letzter Blick auf die Regelung zur Kostenverteilung. Was zahlen Sie? Was zahlt der Käufer? Entspricht der Vertrag Ihren Vorstellungen, wird ein Termin zur Beurkundung des Kaufvertrags vereinbart. Den beglaubigten Vertrag erhalten beide Parteien dann etwa eine Woche später.

    Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Profi erstellen


    Einen Kaufvertrag selbst zu formulieren, birgt zahlreiche Gefahren. Ziehen Sie einen Notar zu Rate und lassen Sie sich die Formalitäten sowie unklare Bestandteile des Vertrags erläutern. Nur so können Sie sicher sein, dass Ihr Vertrag keine nachteiligen Klauseln beinhaltet und der Verkauf letztlich rechtsgültig ist. Da die Notarkosten meist vom Käufer getragen werden, kann dieser den Notar auch auswählen. Der Experte fungiert dann als neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer und berät beide Seiten kompetent.

    10. Grundbucheintrag beim Notar

    Auf die Beurkundung des Kaufvertrags folgt die Zusendung des Grunderwerbssteuerbescheids an den Käufer. Erst wenn die vollständige Kaufsumme eingegangen ist, beantragt der Notar den Grundbucheintrag beim Grundbuchamt – dazu muss nämlich eine Bescheinigung des Finanzamts vorliegen, die bestätigt, dass die volle Kaufsumme beglichen wurde. Mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer auch der Eigentümer der Immobilie. Die Übergabe findet teilweise jedoch schon statt, bevor der Grundbucheintrag vollzogen wurde – einzig die Zahlung muss unter allen Umständen vollständig erfolgt sein.

    Checkliste für den Hausverkauf ohne Makler

    Ein Immobilienverkauf ist eine große Sache – doch ohne Makler stellt das Vorhaben eine noch größere Herausforderung dar. Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Hausverkauf ohne Makler stellen wir Ihnen deshalb als Checkliste zum Download bereit. Zum Abschluss klären wir im Folgenden außerdem über gängige Fehler und besondere Risiken auf, die Sie kennen sollten, wenn Sie privat verkaufen möchten.

    Häufige Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden

    Im Jahr 2018 wurden in Deutschland etwa 277.000 Eigenheime bzw. Wohngrundstücke verkauft. Dabei geschehen immer wieder Missgeschicke und Fehler – gerade, wenn ein Haus ohne Makler verkauft wird. Wer die Tücken des Immobilienverkaufs kennt, kann sie vermeiden.

    • Vorschnelles Handeln
      Bewerben Sie Ihre Immobilie erst, wenn alle Unterlagen und Informationen vorliegen. Erst dann lohnt es sich, Geld für Zeitungsanzeigen auszugeben und Zeit in die Interessentenkommunikation zu investieren.
    • Flüchtige Gewinnkalkulation
      Berücksichtigen Sie bei der Berechnung des Gewinns, den Sie durch den Hausverkauf zu erzielen versuchen, auch Aspekte wie die Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer noch laufenden Finanzierung oder die sogenannte Spekulationssteuer.
    • Schlechte Preisgestaltung
      Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten und gestalten Sie den Verkaufspreis in einem realistischen Rahmen.
    • Faktenverdrehung und übertriebene Beschönigung der Immobilie
      Bleiben Sie bei der Erstellung des Exposés wie auch in der direkten Kommunikation mit Interessenten stets ehrlich. Mängel zu vertuschen, die Wohnfläche aufzurunden oder das Haus anders zu beschönigen, lohnt sich meist nicht und kann rückwirkend Probleme verursachen.
    • Unvorbereitete Besichtigungstermine
      Nicht nur für Kaufinteressenten, sondern auch für Verkäufer gilt: Wer unvorbereitet zum Besichtigungstermin erscheint, büßt Überzeugungskraft ein. Seien Sie informiert und präsentieren Sie Ihre Immobilie im besten Licht – nur so bleiben Sie den Interessenten authentisch und kompetent in Erinnerung.

    Sollten Sie sich unter Anbetracht der zahlreichen Aufgaben und Risiken doch dazu entscheiden, einen Makler zu engagieren, achten Sie auch hierbei darauf, Fehler zu vermeiden: Wählen Sie den Makler mit Bedacht und vertrauen Sie auf seriöse Auszeichnungen, Mitgliedschaften in angesehenen Maklerverbänden und natürlich gute Kundenbewertungen.

    Gründe für und gegen einen Immobilienmakler

    Nicht immer ist der Verkauf mit Makler möglich. Kosten können bei der Entscheidung eine Rolle spielen, aber auch das Vertrauen in die eigenen Marktkenntnisse und vergangene Erfahrungen im Verkauf von Immobilien. Was immer Sie dazu bewegt, einen Immobilienverkauf mit oder ohne Makler in Erwägung zu ziehen – es gibt gute Gründe dafür und dagegen, die Ihnen bekannt sein sollten, bevor Sie sich entscheiden.

    Gründe für den Verkauf ohne Makler

    • Maklerprovision kann eingespart werden
    • Volle Kontrolle (und Verantwortung) liegt beim Verkäufer

    Gründe für den Verkauf mit Makler

    • Makler kennt den regionalen Immobilienmarkt
    • Preisgestaltung wird professionell begleitet (Verkauf zum Bestpreis wahrscheinlich)
    • Vermarktung wird in professionelle Hände gegeben
    • Zuverlässig koordinierte und kompetent durchgeführte Besichtigungstermine
    • Dokumentenbeschaffung und Bonitätsprüfung werden Ihnen abgenommen
    • Eigener Zeitaufwand fällt gering aus
    • Vermeidung kostspieliger Fehler dank der Facherfahrung des Maklers

    So läuft der Immobilienverkauf mit Makler ab

    Ein Immobilienverkauf ist immer auch individuell. Dennoch kann der Ablauf beim Immobilienverkauf mit Makler grob wie folgt beschrieben werden:

    • 1. Sie vereinbaren einen ersten Termin mit dem Makler Ihrer Wahl.
    • 2. Die Unterlagen für den Verkauf werden bereitgestellt.
    • 3. Es folgt die Preisgestaltung auf Basis einer professionellen Immobilienbewertung.
    • 4. Der Makler erstellt ein attraktives Exposé.
    • 5. Die Immobilie wird entsprechend der Zielgruppe inseriert.
    • 6. Kaufinteressenten erhalten eine Einladung zum Besichtigungstermin.
    • 7. Der Makler bereitet die Immobilie vor und führt professionelle Besichtigungen durch.
    • 8. Eine engere Auswahl potenzieller Käufer wird festgelegt und die Kaufkraft geprüft.
    • 9. Steht der Käufer fest, folgt die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar.
    • 10. Der Käufer begleicht den vollen Kaufpreis.
    • 11. Der Grundbucheintrag wird beantragt.
    • 12. Die Übergabe der Immobilie findet statt.

    Was ist beim privaten Immobilienverkauf noch zu beachten?

    In besonderen Fällen können bestimmte Risiken bestehen. Unter Umständen müssen Sie beim privaten Immobilienverkauf außerdem spezielle Fragestellungen berücksichtigen. Wie verhält es sich zum Beispiel mit dem Immobilienverkauf im Falle einer Scheidung oder eines laufenden Kredits?

    Risiken beim Verkauf ohne Makler

    Ein Makler ist in der Lage, den regionalen Immobilienmarkt zu bewerten und dadurch den passenden Verkaufszeitpunkt und besondere Trends zu erkennen. Darüber hinaus fällt die Preisgestaltung mit Makler realistischer und die Suche nach Käufern dadurch kürzer aus. Ohne Makler verlieren Sie aufgrund schlechter Bepreisung Zeit und im Umkehrschluss womöglich Geld. Verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler, sind Sie außerdem der Gefahr ausgesetzt, formelle Fehler zu begehen, die rechtliche Probleme verursachen. Rechtssicherheit schafft deshalb meist nur die Zusammenarbeit mit einem Makler – und selbstverständlich einem kompetenten Notar.

    Vorfälligkeitsentschädigung

    Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, müssen Sie bei der Gewinnberechnung unbedingt eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Ihre kreditgebende Bank bestimmt diese, wenn Sie keinen neuen Kredit bei ihr aufnehmen. Unter Umständen kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf beeinflussen, ob sich der Verkauf lohnt oder nicht.

     

    Wie kann man ein geerbtes Haus verkaufen

    Ein geerbtes Haus können sie nur dann verkaufen, wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft ihre Zustimmung geben bzw. Sie der alleinige Erbe sind. Berücksichtigen Sie unbedingt die Spekulationsfrist sowie das Testament des Erblassers, bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen.

    der chef hoechstpersoenlich herr baumgarten

    Ihr Ansprechpartner für den Hausverkauf

    Baumgarten Immobilien GmbH & Co. KG Andreas Baumgarten 0211 69990650 info@baumgarten-immobilien.de
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