Geerbtes Haus verkaufen – Steuern, Fristen & Tipps
Der Tod eines nahen Angehörigen ist immer eine emotional aufwühlende Situation. Oft geht sie mit einer Erbschaft einher. Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, muss einige Aspekte beachten. Tipps rund um die Themen Steuern und Fristen sowie Allgemeines zum Ablauf erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel.
Geerbtes Haus verkaufen – das Wichtigste in Kürze
Sie haben ein Haus geerbt? Folgendes gibt es zu beachten:
Ablauf beim Verkauf eines geerbten Hauses
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist für viele Betroffene eine emotional belastende Erfahrung. Dazu kommt eine stressvolle Zeit, geprägt von hohem Arbeitsaufwand, vielen zu treffenden Entscheidungen und aufkommenden finanziellen Fragen. Holen Sie sich einen Profi an Ihre Seite, der Ihnen einen großen Teil der Last abnimmt und Sie einfühlsam und kompetent berät.
1. Grundbucheintrag prüfen
Wer sein geerbtes Elternhaus verkaufen möchte, muss zunächst als neuer Eigentümer anerkannt werden. Richten Sie dazu einen schriftlichen Antrag auf Grundbuchberichtigung an das Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Haus befindet. Für den Nachweis Ihrer Erbschaft ist die Vorlage des Erbscheins notwendig – alternativ kann auch ein Erbvertrag oder notarielles Testament als Nachweis akzeptiert werden. Der Antrag auf Grundbuchberichtigung muss mindestens zwei Jahre nach Versterben des Erblassers eingereicht werden. Wird diese Frist überschritten, fallen Gebühren an.
2. Erbfolge ermitteln
Wurde vom Erblasser kein rechtskräftiges Testament aufgesetzt, greift die gesetzliche Erbfolge. Sie bestimmt, wer als Erbe gilt und somit Teil der sogenannten Erbengemeinschaft ist. Die Erbengemeinschaft verwaltet das Erbe wiederum und teilt es untereinander auf. Liegt kein Testament vor, erklärt das Nachlassgericht die Erbfolge und stellt entsprechende Erbscheine aus. Gibt es ein Testament, gelten die vom Erblasser getroffenen Entscheidungen.
Wurde der Erbengemeinschaft ein Haus vererbt, muss jedes Mitglied mit dem Verkauf einverstanden sein. Hier kommt es oftmals zu Unstimmigkeiten, obwohl der Verkauf einer geerbten Immobilie meist das für alle Beteiligten sinnvollste Vorhaben darstellt – vor allem finanziell. In der Regel verfügen Erben bereits über eigene Immobilien. Das Elternhaus selbst zu nutzen, ist daher unattraktiv. In diesem Fall ist die Freigabe zum Verkauf die beste Lösung für alle. Einigen Sie sich also und beauftragen Sie gemeinsam einen Makler für einen reibungslosen Verkaufsprozess. Rechtlich löst sich die Erbengemeinschaft mit dem Hausverkauf auf.
Pflichtteil beim Immobilienerbe
Beim Pflichtteil eines Erbes geht es um die finanzielle Mindestbeteiligung am Nachlass einer verstorbenen Person, die nahen Verwandten auch dann zusteht, wenn sie enterbt wurden. Pflichtteilsberechtigt sind:
Üblicherweise ergibt sich die Höhe des Pflichtteils aus der Pflichtteilsquote. Sie beträgt die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbes, das dem Pflichtteilsberechtigten zustünde, wäre er nicht enterbt worden. Eine Immobilie muss in diese Berechnung mit dem Wert einbezogen werden, den sie am Todestag hatte. Jedem Pflichtteilsberechtigten muss deshalb Einblick ins Grundbuch gewährt werden.
3. Unterlagen zum Haus zusammenstellen
Ein Hausverkauf sollte immer gut vorbereitet werden. Nur so erzielen Sie den bestmöglichen Preis. Die Vorbereitung beinhaltet beispielsweise die Bereitstellung aller notwendigen Unterlagen.
4. Verkehrswert ermitteln lassen
Im nächsten Schritt wird der Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt. Der Wert dient dem Finanzamt als Grundlage zur Ermittlung der Erbschaftssteuer und sollte möglichst genau bestimmt werden. Greifen Sie deshalb auf eine Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler zurück. Die Wertermittlung ist aber nicht nur für das Finanzamt, sondern auch für den Vermarktungsprozess wichtig. Schließlich sollte eine Immobilie zum Bestpreis verkauft werden. Übrigens: Sie können das Haus steuerfrei erben, wenn der ermittelte Verkehrswert den Freibetrag für Erben nicht überschreitet.
Wer schätzt das Haus bei Erbe?
Den Wert Ihrer geerbten Immobilie schätzen wir in einem dreiteiligen Verfahren. Dabei ermitteln und betrachten wir den Vergleichswert, den Ertragswert und den Sachwert. Kommen Sie für Ihre Immobilienbewertung gerne auf uns zu!
Fristen beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Sie haben ein Haus geerbt und möchten es nicht annehmen? Dann können Sie das Erbe ausschlagen. Dazu haben Sie sechs Wochen Zeit, beginnend am Tag der Erbschaftsmitteilung. Sind Sie nicht mit dem Erblasser verwandt und nur im Testament als Erbe erwähnt, beginnt diese Frist mit dem Tag der Testamentseröffnung durch das Nachlassgericht. Die Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Verstorbene im Ausland gelebt oder der Erbe sich zum Zeit des Ablebens des Erblassers im Ausland aufgehalten hat.
Wenn Sie das Haus als Erbe angenommen haben, müssen Sie darüber hinaus einige weitere Fristen beachten.
Wann kann ein geerbtes Haus verkauft werden
Ein geerbtes Haus kann verkauft werden, sobald ein aktualisierter Grundbuchauszug vorliegt. Das Grundbuch muss also berichtigt werden – ein Erbschein hingegen ist nicht zwingend erforderlich. Beachten Sie außerdem die Spekulationsfrist von zehn Jahren, wenn Sie das Haus steuerfrei verkaufen möchten. Wurde die Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt, müssen alle Mitglieder dem Verkauf zustimmen.
Frühestmöglicher Verkauf
Der Verkauf Ihres geerbten Hauses kann frühestens dann stattfinden, wenn die Grundbuchberichtigung stattgefunden hat und das Finanzamt über Ihr Erbe informiert wurde.
Eigengenutzte Immobilie
Sollten Sie sich dazu entscheiden, die geerbte Immobilie erst zu einem späteren Zeitpunkt in der Zukunft zu verkaufen und zunächst selbst einzuziehen, tun Sie dies unbedingt innerhalb von sechs Monaten. Diese Frist gibt der Bundesfinanzhof vor. Wird sie nicht eingehalten, treffen Sie steuerliche Nachteile. Wenn Sie den Verkauf der eigengenutzten Immobilie wieder in Erwägung ziehen, sollten Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren beachten, um steuerfrei zu verkaufen.
Vermietete Immobilie
Erben Sie eine vermietete Immobilie, treten Sie als neuer Eigentümer automatisch die Rechtsnachfolge des Erblassers an und müssen den vorliegenden Mietvertrag demnach inklusive aller Rechte und Pflichten berücksichtigen. Sie werden unmittelbar nach Erbeintritt zum neuen Vermieter – auch wenn die Berichtigung des Grundbuchs erst später erfolgt. Wir empfehlen in diesem Fall die folgenden Fragen für sich zu klären:
Wenn Sie das Erbe nicht ausschlagen, sind Sie dazu verpflichtet, den Mieter schnellstmöglich über den Vermieter-Wechsel in Kenntnis zu setzen. Klären Sie außerdem, wohin die Miete zukünftig überwiesen werden soll und teilen Sie dem Mieter mit, falls ab sofort mit einer Hausverwaltung gearbeitet wird.
Wie ein geerbtes Haus versteuert wird
Eine Erbschaft birgt aufgrund der geltenden Steuerpflicht in manchen Fällen eine potenziell hohe finanzielle Belastung. Ausschlaggebend ist dabei der Wert der geerbten Immobilie. Denn auch wenn Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz hohe Freibeträge vorsehen und für Immobilien teilweise Sonderregelungen gelten, kann beispielsweise Erbschaftssteuer anfallen.
Erbschaftssteuer
Die Höhe der Erbschaftssteuer berechnet sich aus dem Immobilienwert – hier können gegebenenfalls Freibeträge abgezogen werden – multipliziert mit dem jeweiligen Steuersatz. Freibeträge und Steuersatz können von Fall zu Fall variieren und sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser.
| Erbe | Möglicher Freibetrag |
| Ehegatten, Lebensgefährten nach Lebenspartnerschaftsgesetz | 500.000 Euro |
| Kinder, Enkelkinder, Adoptivkinder, Stiefkinder (jeweils nur, wenn Eltern verstorben sind) | 400.000 Euro |
| Eltern, Großeltern | 20.000 Euro |
| Geschwister | 20.000 Euro |
| Alle übrigen (nicht verwandte) Begünstigte | 20.000 Euro |
Ein Rechtsanwalt für Erbrecht oder Ihr Steuerberater ist der richtige Ansprechpartner für alle Details rund um die Höhe Ihrer anfallenden Erbschaftssteuer. Dort können Sie sich auch über den fällig werdenden Steuersatz informieren. Dieser variiert von Verwandtschaftsgrad zu Verwandtschaftsgrad und liegt für direkte Verwandte wie Ehegatten und Kinder beispielsweise zwischen 7 und 30 Prozent – je nach Höhe der Überschreitung des Freibetrags. Für Nicht-Verwandte kann er sogar 50 Prozent betragen.
Verkehrswertgutachten als Berechnungsbasis
Tipp: Auf Basis des Verkehrswertgutachtens eines erfahrenen Immobilienmaklers kann der Steuerberater oder Rechtsanwalt die Erbschaftssteuer genau berechnen. Es ist außerdem sinnvoll, ein solches Gutachten zu erstellen, wenn eine Erbengemeinschaft über den Immobilienwert uneinig ist.
Grunderwerbssteuer
Nehmen Sie Ihr Erbe an, werden Sie mit Grundbuchberichtigung zum neuen Eigentümer des Hauses. Damit fällt Grundsteuer an, die Sie zahlen müssen. Grunderwerbssteuer wird hingegen nicht fällig.
Wie kann man ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ein geerbtes Haus lässt sich nur dann steuerfrei verkaufen, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wird. Einige Sonderfälle befreien Sie darüber hinaus von der Spekulationssteuer:
Geerbtes Haus in der Steuererklärung
Eine Steuererklärung über Ihr geerbtes Haus müssen Sie nur dann abgeben, wenn das Finanzamt sie anfordert. Das geschieht meist kurz nach der Meldung Ihres Erbes. In der sogenannten Erbschaftssteuererklärung werden dann Fragen beantwortet, die für die spätere Bestimmung der Erbschaftssteuer relevant sind. Als Erbe sind Sie zum Beispiel dazu verpflichtet, im sogenannten Mantelbogen die Finanzen aufzuschlüsseln und Ihr Erbe transparent zu dokumentieren. Auch ein Verzeichnis über alle Gegenstände und Vermögenswerte, die zum Erbe gehören, müssen Sie einreichen. Das Finanzamt stellt nach der Prüfung Ihrer Angaben einen Erbschaftssteuerbescheid aus, der Ihnen die Höhe der anfallenden Steuern mitteilt. Dazu hat das Finanzamt bis zu vier Jahre Zeit – verstreicht die Frist, verjährt die Erbschaftssteuer.
Besonderheiten bei der Bewertung durch das Finanzamt
Wird das Haus innerhalb eines Jahres nach Bewertungsstichtag an Fremde veräußert, legt das Finanzamt den Verkaufspreis und nicht den ermittelten Verkehrswert für die Berechnung der Erbschaftssteuer zugrunde. Natürlich kann der Verkaufspreis wesentlich höher sein als der ursprünglich ermittelte Verkehrswert. Ist er jedoch niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert, ist dies für Sie von Vorteil. Das gilt jedoch nur für den Verkauf an Fremde – Verwandte sind ausgenommen. In diesem Fall setzt das Finanzamt den Verkehrswert an.
Was ist beim Hausverkauf noch zu beachten?
Auf Deutschland rollt eine wahre Erbschaftswelle zu. Laut Expertenschätzungen und aktuellen Studien sollen bis 2027 pro Jahr jeweils 87 Milliarden Euro vererbt werden. Ein großer Teil dieser Vermögenswerte besteht aus Immobilien. In Hinblick auf die stark wachsenden Werte ist das keine Überraschung: Einer Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,4 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Etwas mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt zudem bereits im Eigenheim – Tendenz steigend. Und nach neuesten Zahlen einer Immowelt-Untersuchung werden die Immobilienpreise in den 14 größten deutschen Städten weiter steigen. Den richtigen Verkaufszeitpunkt abzuschätzen, ist unter diesen Gesichtspunkten nicht ganz leicht. In unserem Artikel „Haus verkaufen oder vermieten?“ geben wir Ihnen eine Entscheidungshilfe an die Hand.
Wann darf ein geerbtes Haus nicht verkauft werden?
Ein geerbtes Haus darf in seltenen Fällen gar nicht verkauft werden. Dies ist zum Beispiel dann zutreffend, wenn das Haus an eine Erbengemeinschaft vermacht wurde und ein Mitglied dem Verkauf nicht zustimmt. Innerhalb der Erbengemeinschaft muss der Verkauf einstimmig beschlossen werden – andernfalls kann die Immobilie nicht auf den Markt kommen. Außerdem kann Ihnen der Verkauf des Hauses im Testament auch vom Erblasser selbst – zumindest für einen festgelegten Zeitraum – untersagt werden. Man spricht hierbei vom sogenannten Veräußerungsverbot. Dieses greift rechtlich allerdings nur dann, wenn es durch einen Testamentsvollstrecker im Grundbuch vermerkt wird.
Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf
Besteht ein laufender Kreditvertrag, muss beim Hausverkauf mit einer anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden. Diese berechnet die Bank, wenn Sie den Kredit vor seiner Fälligkeit vollständig begleichen und das Darlehen somit verfrüht auflösen. Die Entschädigung soll die Zinsverluste ausgleichen, die der Bank in diesem Fall entstehen.
Geschwister bei Hauserbe ausbezahlen
Abhängig von den jeweiligen Familienbeziehungen kann es vorkommen, dass ein Kind beerbt wird, während seine Geschwister kein Erbe erhalten. Legt ein Erblasser in seinem Testament die Enterbung eines Kindes fest, muss der Erbe nach dem Tod des Erblassers dennoch den sogenannten Pflichtteil berücksichtigen – im Falle eines geerbten Hauses handelt es sich genauer genommen um die Pflichtteilsergänzung. Der Pflichtteilergänzungsanspruch berechnet sich dabei aus dem ermittelten Wert der Immobilie und ist abhängig von der zeitlichen Differenz zwischen dem Tag der Schenkung und dem Todestag des Erblassers.
