Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt immer dann an, wenn die Kündigung eines Darlehens innerhalb der Zinsbindungsfrist ausgesprochen wird. Beim Verkauf eines nicht schuldenfreien Hauses verteuert dies die Tilgung.   Es kann viele Gründe dafür geben, ein noch nicht schuldenfreies Haus verkaufen zu wollen. Familiärer Zuwachs macht den Umzug in eine größere Immobilie nötig, die Eigentümer sind beruflich zum Umzug gezwungen, eine Scheidung lässt die Fortführung nicht zu oder, oder, oder. Dann ist der Hausverkauf die beste Lösung, denn gerade in der heutigen Zeit eines starken und attraktiven Immobilienmarktes ist dies in Regel schnell und zu einem interessanten Preis zu realisieren, um aus dem Gewinn den Kredit auf einen Schlag zu tilgen.  

Wann muss eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?

  Dabei ist aber wichtig, dass Verkäufer die Vorfälligkeitsentschädigung bei ihrer Kalkulation nicht vergessen – es bleibt nicht beim Restwert des Kredits. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt immer dann an, wenn eine Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist ausgesprochen wird. Diese ist von den Banken nicht vorgesehen. Deshalb darf sie den Zinsverlust in Form von Vorfälligkeitszinsen in Rechnung stellen. Das passiert bei Immobiliendarlehen häufig, da aufgrund der niedrigen Bauzinsen in den vergangenen Jahren viele Immobilienbesitzer Darlehen mit einer langfristigen Sollzinsbindung abgeschlossen haben.   Diese Vorgehensweise bei der Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich geregelt, wie die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin herausstellt: „Macht der Darlehensnehmer bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen von seinem gesetzlichen Kündigungsrecht (§ 490 BGB) Gebrauch und zahlt den Kredit abweichend von der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurück, hat die Bank einen Anspruch auf die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.“ Um diese Vorfälligkeitsentschädigung erhöht sich dementsprechend der Restbetrag, den Eigentümer nach dem Verkauf des nicht schuldenfreien Hauses bei der Tilgung des Darlehens zahlen müssen. Wichtig: Bei einem Hausverkauf darf die Bank eine Kündigung nicht verweigern, denn ohne Immobilie kann das Darlehen nicht mehr grundpfandrechtlich gesichert werden.  

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung errechnet?

  Die detaillierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist eine komplexe Angelegenheit und sollte immer von einem Profi vorgenommen werden. Das erspart böse Überraschungen, wenn die Bank auf ein völlig anderes Ergebnis kommen sollte wie der Darlehensnehmer in Eigenregie. Der Bundesgerichtshof hat aber in zwei Urteilen grundsätzlich dargestellt, welche Parameter bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen zu beachten sind:  
  1. Es ist die Differenz zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins festzustellen.
  2. Diese Differenz ist um ersparte Risikokosten zu kürzen, da eine Wiederanlage in festverzinslichen Wertpapieren weniger riskant ist als ein Darlehen an Kunden.
  3. Bei der Berechnung des Zinsschadens sind Tilgungen bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist einzubeziehen.
  4. Die errechneten Zinsausfälle sind auf den Tag der vorzeitigen Rückzahlung abzuzinsen.
  Neben der Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Da dieser Aufwand sich kaum exakt berechnen lassen dürfte, sei seine Ermittlung im Wege der Schätzung zulässig, hat der Bundesgerichtshof herausgestellt. Lediglich eine prozentuale Ableitung der Bearbeitungsgebühr aus der (Rest-)Darlehenssumme werde als nicht sachgerecht angesehen.   Übrigens: Günstiger wird es, wenn Darlehensnehmer eine Sondertilgungsoption vereinbart haben. Egal, ob sie diese bereits genutzt hat oder in der Zukunft hätten nutzen können: Sondertilgungen müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeit berücksichtigt werden, wie es in einem Urteil des Bundesgerichtshofes heißt: Sondertilgungen wirken sich mindernd auf die Vorfälligkeit aus.  

Wann wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

  Nur in ganz wenigen Situationen lassen sich Vorfälligkeitsentschädigungen umgehen, etwa dann, wenn die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag fehlerhaft ist, die Bank den Vertrag kündigt oder dieser einvernehmlich gekündigt wird oder das Darlehen mit variablen Zinsen abgeschlossen wurde. Ebenso darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden, wenn ein Sonderkündigungsrecht vorliegt. Kunden können davon nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten Gebrauch machen. Gerechnet wird hierbei ab dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme. Das bedeutet, dass beispielsweise nach Ablauf der ersten Zinsbindung von zehn Jahren die Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist.   Je nach Verkaufsstrategie kann ein erfahrener und versierter Immobilienmakler beim Hausverkauf auch dafür sorgen, dass ein höherer Preis für das Objekt erzielt wird als zunächst kalkuliert. Damit lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung ebenso kompensieren. Wer also im laufenden Darlehen seine Immobilie verkaufen muss oder möchte, sollte sich Zeit dafür nehmen und einen professionellen Partner suchen.
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