Hausverkauf ohne Makler – was zu beachten ist
Ein Haus ohne Makler verkaufen – das mag zunächst nach einer enormen Kosteneinsparung klingen. Der Verzicht auf einen Makler geht jedoch mit einigen Risiken einher. Wir fassen zusammen, was beim Immobilienverkauf ohne Makler zu beachten ist, und geben Ihnen eine 10-Schritte-Anleitung zum Download als Checkliste an die Hand.
Hausverkauf ohne Makler – was ist zu beachten?
Der Immobilienmarkt spricht aktuell für Verkäufer. Häuser werden in der Regel innerhalb kurzer Zeit zu attraktivsten Preisen verkauft – die meisten davon mithilfe eines Maklers. Sollten Sie Ihr Haus dennoch ohne Makler verkaufen wollen, beachten Sie unbedingt die folgenden Punkte:
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird Ihr Hausverkauf risikoärmer. Wägen Sie dennoch ab, ob die bestehenden Risiken und Tücken, die Ihnen womöglich Kosten verursachen, die gesparte Maklerprovision und den hohen Zeitaufwand wert sind.
Zu erwartende Kosten beim Immobilienverkauf
Auch wenn Sie sich dazu entscheiden, den Immobilienverkauf ohne Makler durchzuführen, können alle oder einige der folgenden Kosten auf Sie zukommen.
| Grund der Ausgabe | Betrag |
| Wertgutachten | Abhängig vom Anbieter, u. U. kostenlos |
| Grundschuldlöschung | Errechnet sich aus Immobilienwert und Ihrem Einkommenssteuersatz |
| Spekulationssteuer | Errechnet sich (wenn fällig) aus Immobilienwert und Ihrem Einkommenssteuersatz |
| Energieausweis | Zwischen 50,- und 300,- Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung (falls Darlehen vorhanden) | Berechnet Ihre Bank |
10-Schritte-Anleitung: Haus verkaufen ohne Makler
Als Eigentümer sind Sie nicht zwangsläufig auch Immobilienprofi. Den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen, die Zukunftsaussichten zu prognostizieren, Verhandlungen zu führen – all das zählt deshalb vermutlich nicht zu Ihren Fähigkeiten. Damit Ihr Hausverkauf ohne Makler dennoch gelingt, haben wir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Sie erstellt.
1. Unterlagen zum Haus zusammenstellen
Im ersten Schritt sollten alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen bereitgestellt werden. Orientieren Sie sich dabei an unserer Liste:
2. Verkaufsstrategie festlegen
Liegen alle Unterlagen vor, können Sie im nächsten Schritt eine Verkaufsstrategie ausarbeiten. Dazu zählt in erster Linie eine fundierte Preisgestaltung auf Basis einer möglichst kompetenten Immobilienbewertung. Bestimmen Sie außerdem Ihre Zielgruppe und planen Sie, wo und wie Sie Ihre Immobilie bewerben möchten. Fragen Sie sich: Für wen ist mein Haus interessant? Welche Online-Portale sollte ich nutzen – und lohnt sich bei der festgestellten Zielgruppe womöglich auch die Aufgabe eines Inserats in einer lokalen Zeitung?
3. Wert der Immobilie kostenlos ermitteln lassen
Oft scheitert ein Immobilienverkauf bereits an der Bepreisung. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie deshalb kostenlos ermitteln und vermeiden Sie wertvollen Zeitverlust aufgrund unrealistischer Preisgestaltung.
4. Aussagekräftiges Exposé erstellen
Erstellen Sie Ihr Exposé möglichst authentisch und ohne zu übertreiben. Wer seine Immobilie übertrieben schönredet, macht sich verdächtig. Leser Ihres Exposés werden ehrliche Angaben und ein übersichtliches Layout zu schätzen wissen. Inhaltlich muss das Exposé die folgenden Informationen bieten:
5. Anzeigen schalten
Schalten Sie Ihre Anzeige auf Portalen wie Immobilienscout oder Immowelt, um möglichst viele Menschen zu erreichen. Das Inserat ist in der Basis-Mitgliedschaft kostenlos. Je nachdem, wie Sie Ihre Zielgruppe einschätzen, kommt womöglich auch eine Zeitungsannonce in Frage.
Unzureichende Vermarktung ist oft ein Problem
Wer zum Bestpreis verkaufen möchte, muss den passenden Interessenten ansprechen und überzeugen. Oft scheitert es an der Vermarktung. Achten Sie deshalb darauf, Ihre Immobilie ausreichend zu inserieren und stellen Sie hochwertige Bilder bereit – denn das Interesse wird in erster Linie visuell geweckt. Berücksichtigen Sie außerdem die von Ihnen bestimmte Zielgruppe und achten Sie darauf, diese direkt und überzeugend anzusprechen.
6. Termine koordinieren
Wenn Sie Ihre Immobilie gut präsentieren, folgen schnell die ersten Besichtigungsanfragen. Koordinieren Sie die Termine so, dass Sie sich für alle Interessenten ausreichend Zeit nehmen können. Achten Sie außerdem darauf, dass die Immobilie bei jeder Besichtigung in vorzeigbarem Zustand ist. Auch eine erste virtuelle Tour ist denkbar. Diese können Sie beispielsweise mithilfe einer 360-Grad-Aufnahme online bereitstellen. Besteht weiterhin Interesse, kann im nächsten Schritt eine Besichtigung vor Ort stattfinden. So können Sie den Zeit- und Kostenaufwand unter Umständen gering halten.
7. Potenzielle Käufer bewerten
Nicht jeder Interessent kommt als Käufer in Frage. Bewerten Sie Ihre Interessenten deshalb anhand einiger Auswahlkriterien und fahren Sie nur mit jenen im Prozess fort, die Ihren Vorstellungen entsprechen.
Mögliche Bewertungskriterien:
Die Bewertung eines potenziellen Käufers erfordert eine gewisse Menschenkenntnis und ist nicht immer ganz leicht. Versuchen Sie sich ein Bild Ihres Traumkäufers zu machen, bevor Sie mit den Besichtigungsterminen beginnen, und wählen Sie den Interessenten aus, der diesem Bild am ehesten entspricht. Letztlich ist aber selbstverständlich die Bonität des Käufers eines der schlagkräftigsten Argumente.
8. Den richtigen Käufer auswählen
Nachdem Sie sich einen Eindruck von Ihren Interessenten gemacht haben und einige potenzielle Käufer zur Wahl stehen, steht eine schwerwiegende Entscheidung an. Diese kann unter Umständen etwas Zeit in Anspruch nehmen. Währenddessen sollten die Kandidaten unbedingt über den Stand der Dinge auf dem Laufenden gehalten werden, damit sie das Interesse nicht verlieren oder sich für eine andere Immobilie entscheiden. Ein Immobilienmakler verfügt in diesem Bereich – besonders aufgrund ausgeprägter Erfahrung – über ein besonderes Fingerspitzengefühl. Ohne Makler müssen Sie die Kommunikation mit den Interessenten alleine fortführen und Ihre Entscheidung wie auch Absagen freundlich und innerhalb des angekündigten Zeitfensters überbringen.
9. Kaufvertrag auflegen und abwickeln
Üblicherweise besteht ein umfassender Kaufvertrag aus den folgenden Elementen:
Als Verkäufer sollten Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung in jedem Fall eingängig prüfen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Eigentum erst an den Käufer übergeht, wenn die volle Kaufsumme gezahlt wurde. Darüber hinaus lohnt sich auch ein letzter Blick auf die Regelung zur Kostenverteilung. Was zahlen Sie? Was zahlt der Käufer? Entspricht der Vertrag Ihren Vorstellungen, wird ein Termin zur Beurkundung des Kaufvertrags vereinbart. Den beglaubigten Vertrag erhalten beide Parteien dann etwa eine Woche später.
Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Profi erstellen
Einen Kaufvertrag selbst zu formulieren, birgt zahlreiche Gefahren. Ziehen Sie einen Notar zu Rate und lassen Sie sich die Formalitäten sowie unklare Bestandteile des Vertrags erläutern. Nur so können Sie sicher sein, dass Ihr Vertrag keine nachteiligen Klauseln beinhaltet und der Verkauf letztlich rechtsgültig ist. Da die Notarkosten meist vom Käufer getragen werden, kann dieser den Notar auch auswählen. Der Experte fungiert dann als neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer und berät beide Seiten kompetent.
10. Grundbucheintrag beim Notar
Auf die Beurkundung des Kaufvertrags folgt die Zusendung des Grunderwerbssteuerbescheids an den Käufer. Erst wenn die vollständige Kaufsumme eingegangen ist, beantragt der Notar den Grundbucheintrag beim Grundbuchamt – dazu muss nämlich eine Bescheinigung des Finanzamts vorliegen, die bestätigt, dass die volle Kaufsumme beglichen wurde. Mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer auch der Eigentümer der Immobilie. Die Übergabe findet teilweise jedoch schon statt, bevor der Grundbucheintrag vollzogen wurde – einzig die Zahlung muss unter allen Umständen vollständig erfolgt sein.
Checkliste für den Hausverkauf ohne Makler
Ein Immobilienverkauf ist eine große Sache – doch ohne Makler stellt das Vorhaben eine noch größere Herausforderung dar. Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Hausverkauf ohne Makler stellen wir Ihnen deshalb als Checkliste zum Download bereit. Zum Abschluss klären wir im Folgenden außerdem über gängige Fehler und besondere Risiken auf, die Sie kennen sollten, wenn Sie privat verkaufen möchten.
Häufige Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden
Im Jahr 2018 wurden in Deutschland etwa 277.000 Eigenheime bzw. Wohngrundstücke verkauft. Dabei geschehen immer wieder Missgeschicke und Fehler – gerade, wenn ein Haus ohne Makler verkauft wird. Wer die Tücken des Immobilienverkaufs kennt, kann sie vermeiden.
Sollten Sie sich unter Anbetracht der zahlreichen Aufgaben und Risiken doch dazu entscheiden, einen Makler zu engagieren, achten Sie auch hierbei darauf, Fehler zu vermeiden: Wählen Sie den Makler mit Bedacht und vertrauen Sie auf seriöse Auszeichnungen, Mitgliedschaften in angesehenen Maklerverbänden und natürlich gute Kundenbewertungen.
Gründe für und gegen einen Immobilienmakler
Nicht immer ist der Verkauf mit Makler möglich. Kosten können bei der Entscheidung eine Rolle spielen, aber auch das Vertrauen in die eigenen Marktkenntnisse und vergangene Erfahrungen im Verkauf von Immobilien. Was immer Sie dazu bewegt, einen Immobilienverkauf mit oder ohne Makler in Erwägung zu ziehen – es gibt gute Gründe dafür und dagegen, die Ihnen bekannt sein sollten, bevor Sie sich entscheiden.
Gründe für den Verkauf ohne Makler
Gründe für den Verkauf mit Makler
So läuft der Immobilienverkauf mit Makler ab
Ein Immobilienverkauf ist immer auch individuell. Dennoch kann der Ablauf beim Immobilienverkauf mit Makler grob wie folgt beschrieben werden:
Was ist beim privaten Immobilienverkauf noch zu beachten?
In besonderen Fällen können bestimmte Risiken bestehen. Unter Umständen müssen Sie beim privaten Immobilienverkauf außerdem spezielle Fragestellungen berücksichtigen. Wie verhält es sich zum Beispiel mit dem Immobilienverkauf im Falle einer Scheidung oder eines laufenden Kredits?
Ein Makler ist in der Lage, den regionalen Immobilienmarkt zu bewerten und dadurch den passenden Verkaufszeitpunkt und besondere Trends zu erkennen. Darüber hinaus fällt die Preisgestaltung mit Makler realistischer und die Suche nach Käufern dadurch kürzer aus. Ohne Makler verlieren Sie aufgrund schlechter Bepreisung Zeit und im Umkehrschluss womöglich Geld. Verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler, sind Sie außerdem der Gefahr ausgesetzt, formelle Fehler zu begehen, die rechtliche Probleme verursachen. Rechtssicherheit schafft deshalb meist nur die Zusammenarbeit mit einem Makler – und selbstverständlich einem kompetenten Notar.
Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, müssen Sie bei der Gewinnberechnung unbedingt eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Ihre kreditgebende Bank bestimmt diese, wenn Sie keinen neuen Kredit bei ihr aufnehmen. Unter Umständen kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf beeinflussen, ob sich der Verkauf lohnt oder nicht.
Ein geerbtes Haus können sie nur dann verkaufen, wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft ihre Zustimmung geben bzw. Sie der alleinige Erbe sind. Berücksichtigen Sie unbedingt die Spekulationsfrist sowie das Testament des Erblassers, bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen.
