Wie man sein Haus bei Scheidung verkaufen kann

Entscheiden sich Eheleute für eine Scheidung, ergeben sich aus diesem Beschluss einige Aufgaben und Pflichten. Oft stellt sich auch die Frage: Was geschieht mit der gemeinsamen Immobilie? Wie Sie Ihr Haus bei Scheidung verkaufen und was es zu beachten gilt, erläutern wir Ihnen hier.

Inhalt

    Das gemeinsame Haus bei Scheidung verkaufen

    Eine Scheidung ist in den meisten Fällen ohnehin ein aufwühlendes Lebensereignis. Muss noch dazu eine gemeinsame Immobilie bedacht werden, kann das eine enorme emotionale Belastung bedeuten. Gerade das gemeinsame Haus trägt Erinnerungen in sich, die im Verkaufsprozess möglicherweise wieder geweckt werden und für Trauer sorgen.

    Dennoch ist es bürokratisch und oft auch finanziell äußerst wichtig, sich dem Thema Hausverkauf bei Scheidung zügig und verantwortungsbewusst anzunehmen. Fragen Sie sich deshalb: Wer soll das Haus bekommen? Und wie soll mit der Immobilie verfahren werden?

    Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?

    Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um ein Haus in gemeinsamem Besitz, liegt der Verkauf an Dritte nahe. Dabei kann auch ein gemeinsames Darlehen abgelöst werden – ein Weg, der die Auflösung der Lebensgemeinschaft erheblich vereinfacht. Können Sie sich untereinander einigen, ist jedoch auch eine Überschreibung des Eigentums an einen der beiden Ehegatten oder an gemeinsame Kinder möglich. Weitere Möglichkeiten stellen die Realteilung und die Teilungsversteigerung dar.

    6 Möglichkeiten, wie ein Haus bei Scheidung aufgeteilt wird

    1. Ehepartner auszahlen

    Bei der Auszahlung eines Ehepartners übertragen sich nicht nur die Eigentumsrechte, sondern selbstverständlich auch alle verbundenen Verbindlichkeiten auf eine Einzelperson. Entscheiden Sie sich für diese Lösung, muss zunächst der aktuelle Marktwert des Hauses bestimmt werden. Dem Partner, der auf sein Eigentum verzichtet, steht dann eine Entschädigungszahlung zu. Außerdem müssen Grundbucheintrag und (wenn vorhanden) Kreditvertrag angepasst werden.

    2. Haus verkaufen

    Für viele Paare ist der Hausverkauf die reibungslosere Alternative zur Eigentumsübertragung. Der Verkaufserlös kann zu gleichen Teilen auf beide Parteien verteilt werden, gleichzeitig werden gemeinsame Verbindlichkeiten wie ein Immobilienkredit abgelöst.

    3. Haus vermieten

    Sollte der Immobilienwert stark gesunken und der Verkauf deshalb finanziell nachteilig sein, kann die Vermietung des Hauses in Frage kommen. Dazu sollten Sie als Paar jedoch immerhin insofern miteinander zurechtkommen, als dass Sie gemeinsam kompetent als Vermieter auftreten können. Als Vermieter warten schließlich zahlreiche Pflichten auf Sie. Die damit verbundenen Aufgaben können und sollten Sie untereinander aufteilen oder gemeinsam einen Hauptverantwortlichen festlegen.

    4. Realteilung

    Bei einer Realteilung wird das Haus baulich so angepasst, dass zwei voneinander abgegrenzte Wohnbereiche entstehen. Jeder Ehepartner wird zu Alleineigentümer seiner Einheit – es steht ihm oder ihr deshalb frei, seinen Wohnbereich anderweitig zu vermieten oder zu verkaufen. Beachten Sie bei einer Realteilung unbedingt die Bedingungen Ihrer kreditgebenden Bank, sofern ein Kredit aufgenommen wurde. Sie muss der Realteilung unter Umständen zustimmen.

    5. Übertragung auf gemeinsame Kinder

    Ein Haus bei Scheidung überschreiben – das ist besonders dann eine sinnvolle Möglichkeit, wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind. Die Übertragung der Immobilie auf ein gemeinsames Kind (oder mehrere Geschwister) wird mithilfe eines Übertragungsvertrags rechtsgültig. Lassen Sie den Vertrag von einem Notar aufsetzen und bedenken Sie, ob darin ein Wohnungs- oder Rückforderungsrecht für die Eltern festgehalten werden soll. 

    6. Teilungsversteigerung

    Werden Sie sich nicht einig, kann eine Teilungsversteigerung der letzte Ausweg sein. Die Beantragung ist im Normalfall auch ohne Zustimmung des anderen Ehegatten möglich. Beachten Sie aber unbedingt, dass die Teilungsversteigerung nur in äußerst seltenen Fällen den Verkehrswert der Immobilie erzielt. Begleichen Sie außerdem vorab Ihre Grundschuld – andernfalls muss sich das niedrigste Gebot bei der Versteigerung auf den Wert der eingetragenen Grundschuld belaufen. Liegt diese über dem Verkehrswert, sinken die Chancen auf einen Verkauf deutlich. Übrigens: Sie können einen Einwand gegen den Antrag zur Teilungsversteigerung Ihres Ehepartners äußern. Stimmt das Gericht Ihrem Einwand zu, wird das Verfahren für sechs Monate eingestellt. Anschließend findet eine erneute Prüfung des Antrags statt. Wird er genehmigt, steht Ihre Immobilie der Öffentlichkeit zur Ersteigerung zur Verfügung.

    Jede dieser sechs Möglichkeiten hat ihre eigenen Vor- und Nachteile. Grundsätzlich ist gemeinsames Immobilieneigentum bei einer Scheidung eine komplexe Sache, die viele Fragen aufwirft. Die häufigsten Fragen haben wir am Ende des Artikels für Sie zusammengefasst.

    So verkaufen Sie Ihr Haus nach einer Scheidung

    Der Verkauf des gemeinsamen Hauses stellt sich in den meisten Fällen als günstige Lösung heraus. In Zusammenarbeit mit einem Makler können Sie sogar den Bestpreis erzielen und sich selbst großen Zeitaufwand ersparen.

    Diese Schritte sind zu beachten

    Ein Hausverkauf ist immer ein umfangreiches Vorhaben – auch unabhängig von einer Scheidung. Es gibt dabei jedoch stets zahlreiche Punkte zu beachten – von der Bereitstellung aller Unterlagen über die Wertermittlung bis hin zur Aufteilung des Verkaufserlöses.

    Über den Verkauf einig werden

    Damit das Haus verkauft werden kann, müssen sich die Ehegatten zunächst einmal einigen. Suchen Sie das Gespräch und wägen Sie Ihre Optionen ab. Fällt Ihre Entscheidung auf den Hausverkauf, können Sie mit dem Prozess beginnen.

    Unterlagen vorbereiten

    Für den Hausverkauf sollten diverse Unterlagen vorliegen. Dazu zählen unter anderem

    • Grundrisse
    • Baubeschreibung
    • Energieausweis
    • Grundbuchauszug
    • Baulastenverzeichnis
    • ggf. Mietverträge
    • ggf. Verwaltervertrag
    • ggf. Dokumentation von Umbaumaßnahmen
    • ggf. Erbbaurechtsvertrag
    • Fotos der Immobilie

    Verkehrswert ermitteln

    Für einen Verkauf zum Bestpreis muss der aktuelle Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Holen Sie sich dazu Hilfe bei einem Experten und bleiben Sie bei der Bepreisung Ihres Hauses realistisch.

    Immobilie vermarkten

    Ob durch einen Makler oder Sie selbst – die Vermarktung Ihrer Immobilie ist von großer Bedeutung für einen erfolgreichen und schnellen Verkauf. Erstellen Sie ein attraktives Exposé, inserieren Sie Ihre Immobilie und präsentieren Sie Ihr Angebot in bestem Licht – natürlich ohne zu beschönigen. Denn das durchschauen mögliche Interessenten schnell.

    Den passenden Käufer auswählen

    Wer ist der passende Käufer? Diese Frage ist nicht immer ganz leicht zu beantworten. Natürlich sollte das schlagkräftigste Argument die Kaufkraft sein. Prüfen Sie deshalb die Liquidität Ihrer potenziellen Käufer und entscheiden Sie sich für den Interessenten, der sich zuverlässig und kommunikativ zeigt. Das sind gute Voraussetzungen für eine angemessene, unkomplizierte Vertragsgestaltung.

    Kaufvertrag aufsetzen

    Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Notar formulieren und stellen Sie sicher, dass alle Aspekte und Regelungen, die Ihnen wichtig sind, ihren Platz darin finden. Der Kaufvertrag muss beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Die Zusammenarbeit mit einem Notar ist somit ohnehin notwendig.

    Den Verkaufserlös aufteilen

    Wurde nichts anderes vereinbart – zum Beispiel in einem Ehevertrag – stehen beiden Ehepartnern 50 Prozent des Hauses zu. Der Verkaufserlös wird demnach zu gleichen Teilen aufgeteilt.

    Grundbucheintrag beim Notar

    Die Änderung des Grundbucheintrags muss von einem Notar beantragt werden. Nach erfolgreichem Verkauf der Immobilie werden Ihre Einträge gelöscht und der neue Besitzer eingetragen.

    Die hier aufgeführten Schritte im Verkaufsprozess können selbstverständlich in Spezialfällen variieren. Grundsätzlich ist ein erfahrener Makler mit den Besonderheiten beim Hausverkauf bei Scheidung vertraut. Mehr zum Thema erfahren Sie vorab außerdem auf unserer Seite rund um den Immobilienverkauf.

    Wann sollte man das Haus bei einer Scheidung verkaufen?

    In vielen Fällen lohnt es sich, das Haus bereits nach der Trennung zu verkaufen – also schon bevor die Scheidung offiziell vollzogen wurde. Das macht vor allem dann Sinn, wenn die Bewirtschaftungskosten für einen der beiden Partner alleine zu hoch wären. Ein Jahr nach der Trennung kann ein Partner den Verkauf der Immobilie offiziell fordern. Bedenken Sie außerdem, dass nach der Scheidung unter Umständen ein Zugewinnausgleich ansteht. Werden dafür finanzielle Mittel benötigt, kann der Immobilienverkauf zu einem früheren Zeitpunkt hilfreich sein.

    Wer schätzt das Haus bei Scheidung?

    Zur Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie muss eine Bewertung stattfinden. Im Scheidungsfall kann zu diesem Zweck ein sogenanntes Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Ersteres gibt einen knappen Überblick über den Wert der Immobilie, während das Verkehrswertgutachten umfangreicher ausfällt. Es beschreibt die Immobilie detailliert und argumentiert die Wertbestimmung ausführlich. Beide Gutachten tragen zu mehr Klarheit bei, wenn es darum geht, einen Verkaufspreis für die Immobilie anzusetzen, und werden von einem neutralen Sachverständigen erstellt. Für eine erste grobe Einschätzung kann eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler sinnvoll sein.

    Mit Krediten belastetes Haus verkaufen

    Insofern beide Eheleute den Kreditvertrag unterzeichnet haben – was üblicherweise der Fall ist – sind auch beide Partner nach der Scheidung noch in der Pflicht diesen Kredit abzubezahlen. Es handelt sich bei diesen Schulden um gemeinsame Verbindlichkeiten. Verkaufen Sie Ihr Haus, können Sie den Kredit möglicherweise an den neuen Besitzer übergeben. Andernfalls steht es Ihnen frei, den Kreditvertrag zu kündigen. In diesem Fall zahlen Sie der Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung.

    Wer bezahlt den Hauskredit nach Scheidung?

    Möchten oder können Sie Ihren Kredit nicht kündigen oder an einen Käufer übertragen, muss er abbezahlt werden. Sollte ein Ehepartner alleiniger Kreditnehmer sein, lastet die volle Summe auf ihm. Haben beide unterschrieben, können die Schulden zu gleichen Teilen in Raten abbezahlt oder von einem Partner vollständig gezahlt werden. Dieser erhält dann Ausgleichszahlungen vom Ehegatten. Ist die Zahlung des Kredits auf einer der beiden Seiten nicht möglich, kann die Bank den Kredit kündigen und einen neuen (zu vermutlich schlechteren Konditionen) anbieten oder für die frühe Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

    Zugewinnausgleich nach Hausverkauf

    Verkaufen Sie Ihr gemeinsames Haus nach der Trennung, kann dies bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs nach Ihrer Scheidung berücksichtigt werden. Auch gemeinsame Schulden fließen in die Berechnung mit ein. Der Erlös aus dem Hausverkauf wird Ihrem jeweiligen Vermögen angerechnet. Gehört Ihnen das Haus aber jeweils zur Hälfte, wird auch der Verkaufserlös so aufgeteilt. Der Hausverkauf macht sich letztlich beim Zugewinnausgleich nicht bemerkbar. Unklarheiten klären Sie idealerweise mit einem Fachanwalt für Familienrecht.

    Welche Kosten können durch den Verkauf anfallen?

    Ein Hausverkauf bringt zwar Geld ein, fordert gleichzeitig aber auch einige wenige Ausgaben. Gerade zu Beginn können eventuelle Renovierungsmaßnahmen anfallen. Auch Zeitungsannoncen und die Beschaffung diverser Dokumente sollten Sie in Ihren Kalkulationen berücksichtigen. Verkaufen Sie Ihr Haus mithilfe eines Immobilienmaklers wird in den meisten Fällen eine Provision oder ein Teil der Provision fällig.

    Häufige Fragen beim Hausverkauf nach einer Trennung

    Eine Scheidung wirft in vielen Bereichen des Lebens Fragen auf. Besonders aber der gemeinsame Besitz einer Immobilie kann sich nach einer Trennung als äußerst komplex entpuppen. Die häufigsten Fragen zum Thema haben wir für Sie zusammengefasst.

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