Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf & wie man sie umgeht
Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf – definitiv ein zu berücksichtigender Punkt, wenn es darum geht, erfolgreich und rentabel zu verkaufen. Was Sie wissen müssen und wie man die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen kann, haben wir Ihnen hier zusammengefasst. Außerdem zeigen wir Ihnen fünf Möglichkeiten die Vorfälligkeitszinsen zu umgehen.
In aller Kürze: Vorfälligkeitsentschädigung & wie man sie umgeht
Bei der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um einen Weg der kreditgebenden Bank, ihre durch die frühzeitige Abbezahlung entstehenden Zinsverluste auszugleichen. Umgehen lässt sich das Vorfälligkeitsentgelt beim Immobilienverkauf nur in wenigen Fällen:
Ob Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können, ist also von Ihrer individuellen Situation und möglichen Vertragsfehlern abhängig.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird dann fällig, wenn ein Darlehen vorzeitig innerhalb der Zinsbindungsfrist gekündigt wird. Die Zinsbindungsfrist legt fest, dass die Kreditzinsen sich in dieser Zeit nicht ändern werden. Wer sein Darlehen dennoch vollständig tilgen möchte, beschert der kreditgebenden Bank möglicherweise Zinsverluste. Das Vorfälligkeitsentgelt soll diese Verluste ausgleichen.
Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf?
Gerade Immobiliendarlehen werden aufgrund der niedrigen Bauzinsen der letzten Jahre mit einer langfristigen Sollzinsbindung abgeschlossen. Die Bank darf deshalb eine Entschädigung für entstehende Verluste vom Kreditnehmer verlangen.
Die Vorgehensweise ist dabei jedoch gesetzlich geregelt. So legt die Bundesanstalt für Finanzierungsleistungsaufsicht BaFin Folgendes fest: „Macht der Darlehensnehmer bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen von seinem gesetzlichen Kündigungsrecht (§ 490 BGB) Gebrauch und zahlt den Kredit abweichend von der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurück, hat die Bank einen Anspruch auf die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.“ Der Restbetrag erhöht sich in diesem Fall um das Vorfälligkeitsentgelt. Es muss nach dem Verkauf des schuldenfreien Hauses bei der Tilgung des Darlehens vom Eigentümer gezahlt werden. Die Kündigung darf die Bank bei einem Hausverkauf übrigens nicht verweigern. Ohne Immobilie kann das Darlehen schließlich nicht mehr grundpfandrechtlich gesichert werden.
Wie hoch ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Bei einer Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten darf die Vorfälligkeitsentschädigung ein Prozent der Restschuld nicht überschreiten. Beträgt die Restlaufzeit weniger als zwölf Monate, darf sie maximal 0,5 Prozent der Restschuld betragen. Der exakte Betrag ergibt sich dabei aus einer komplexen Berechnung unter Einbezug diverser Faktoren.
So können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen
Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um einen verhältnismäßig komplexen Vorgang. Holen Sie sich dazu unbedingt Hilfe von einem Profi. So können Sie sich auf die Kalkulation verlassen und haben außerdem Sicherheit, sollte die Bank Ihnen eine Summe nennen, die stark von Ihrer abweicht. Grundsätzlich werden für die Berechnung ohnehin die gleichen, durch den Bundesgerichtshof bestätigten Parameter angewendet, um starken Diskrepanzen vorzubeugen. Bei grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen sind die folgenden Punkte zu beachten:
Neben der Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Da dieser Aufwand sich nicht exakt berechnen lässt, ist eine Schätzung zulässig. Das legte der Bundesgerichtshof fest. Nicht sachgerecht ist demnach jedoch die prozentuale Ableitung der Bearbeitungsgebühr aus der restlichen Darlehenssumme.
Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner
Mit einem Vorfälligkeitszinsen-Rechner können Sie eine Einschätzung des zu erwartenden Vorfälligkeitsentgelts erhalten und die Forderung der Bank gegebenenfalls prüfen. Die nötigen Angaben sind Ihrem Darlehensvertrag und Tilgungsplan zu entnehmen.
Einen geeigneten Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner bietet beispielsweise die Website von Dr. Klein (Link zum Rechner).
Sondertilgungsoptionen können die Zahlungsforderung mindern
Günstiger wird es, wenn Darlehensnehmer eine Sondertilgungsoption vereinbart haben. Sondertilgungen müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeit berücksichtigt werden, wie es in einem Urteil des Bundesgerichtshof heißt: Sondertilgungen wirken sich mindernd auf die Vorfälligkeit aus.
2 Methoden zur Berechnung von Vorfälligkeitszinsen
1. Aktiv-Aktiv-Vergleich
Bei dieser Methode unterstellt die Bank eine Neuausleihung, also ein neues Darlehen als Ersatzgeschäft. Die daraus resultierenden Verluste – Schäden aus der Zinsdifferenz sowie der entgangene Gewinn der Restlaufzeit – sollen durch die Vorfälligkeitszinsen abgefangen werden.
2. Aktiv-Passiv-Vergleich
Diese Methode ist meist nachteilig für den Darlehensnehmer. Sie geht von Ersatzgeschäften in Form von Hypothekenpfandbriefen aus. Die Differenz des im Kreditvertrag festgelegten Nominalzinses und dem Pfandbriefzins gibt den Zinsschaden und somit das Vorfälligkeitsentgelt an.
Üblicherweise wählen Banken den Aktiv-Passiv-Vergleich als Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitszinsen – denn er errechnet in den meisten Fällen einen höheren Schaden. Schließen Sie einen neuen Kredit bei der gleichen Bank ab, muss sie Ihnen allerdings die erste Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitszinsen gewähren.
5 Möglichkeiten die Vorfälligkeitszinsen zu umgehen
Nur selten lassen sich Vorfälligkeitsentschädigungen umgehen. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag fehlerhaft ist, die Bank den Vertrag kündigt, der Vertrag einvernehmlich gekündigt wird oder das Darlehen mit variablen Zinsen abgeschlossen wurde. Die Vorfälligkeitsentschädigung darf außerdem nicht verlangt werden, wenn ein Sonderkündigungsrecht vorliegt.
1. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung nutzen
Liegt eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vor, können Sie den Darlehensvertrag leichter widerrufen als im Normalfall, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
2. Fehlerhafte Angaben zur Berechnung beanstanden
Liegen fehlerhafte Angaben zur Berechnung vor, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Nehmen Sie sich gegebenenfalls einen Anwalt zur professionellen Prüfung der entsprechenden Formulierung in Ihrem Darlehensvertrag.
BGH-Urteil zur Begrenzung von Vorfälligkeitszinsen
Ein BGH-Urteil vom 28.07.2020 hat bestätigt, dass die Einforderung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht legitim ist, wenn die Angaben zur Berechnung im Darlehensvertrag Fehler vorweisen. Als fehlerhaft gilt die Klausel dann, wenn sie gegen § 502 Abs. 1 BGB aF verstößt bzw. zum Nachteil des Verbrauchers vom Paragraphen abweicht.
3. Sonderkündigungsrecht nach 10-Jahres-Frist nutzen
Von ihrem Sonderkündigungsrecht können Darlehensnehmer nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten Gebrauch machen. Die Zehn-Jahres-Frist wird hierbei ab dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme gerechnet. Genauer gesagt: Nach Ablauf der ersten Zinsbindung von zehn Jahren ist eine Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
4. Einvernehmliche Kündigung des Darlehensvertrags
Eine einvernehmliche Kündigung des Darlehensvertrags findet beispielsweise dann statt, wenn beide Parteien neue Kreditkonditionen verhandeln möchten. Meist möchte der Kreditnehmer die Höhe des Darlehens anpassen. Daraus ergeben sich keine Nachteile für die Bank und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.
Sind Vorfälligkeitszinsen verhandelbar?
Vorfälligkeitszinsen zu verhandeln, kann eine Option sein. Möglicherweise lässt sich die Bank auf eine einvernehmliche Vertragsauflösung und/oder die Ausstellung eines neuen Kredits ein.
5. Bank kündigt den Vertrag
Ein Darlehensvertrag kann beispielsweise dann bankseitig gekündigt werden, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers verschlechtern oder sich der Wert einer als Sicherheit hinterlegten Immobilie verschlechtert. Kündigt Ihre Bank den Darlehensvertrag, darf sie jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Auch dann nicht, wenn sie den Vertrag kündigt, weil Sie sich im Zahlungsverzug befinden.
Lohnt sich der Hausverkauf auch mit Vorfälligkeitsentschädigung?
Würde ein Hausverkauf voraussichtlich Verluste verursachen, sollte ein passenderer Zeitpunkt abgewartet werden. Sind die durch den Verkauf ersparten Zinsen jedoch höher als die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung, lohnt sich der Hausverkauf sicherlich. Berechnen Sie die jeweiligen Werte deshalb genau, bevor Sie mit Ihrem Immobilienverkauf voranschreiten. Ziehen Sie dazu gegebenenfalls einen Profi zu Rate.
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Was ist bei Hausverkauf und Vorfälligkeitsentschädigung noch zu beachten?
Zuletzt haben wir einige speziellere Fragestellungen zum Thema für Sie gesammelt. Sollten sich darüber hinaus noch Fragen ergeben, stehen wir Ihnen gerne jederzeit für ein beratendes Gespräch zur Verfügung.
