Der Tod eines nahen Angehörigen ist immer eine emotional aufwühlende Situation. Daher ist der Verkauf eines geerbten Hauses auch keine Sache, die zwischen Tür und Angel erledigt werden kann. Wichtig ist, einen einfühlsamen Profi an der Seite zu haben.   Auf Deutschland rollt eine wahre Erbschafts-Welle zu. Laut Expertenschätzungen und aktuellen Studien sollen bis 2027 jeweils 87 Milliarden Euro vererbt werden – pro Jahr, versteht sich. Ein großer Teil dieser Vermögenswerte besteht aus Immobilien. Kein Wunder, bei den stark wachsenden Werten: Einer Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Und etwas mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt im Eigenheim. Die Tendenz ist steigend, denn nach neuesten Zahlen einer Immowelt-Untersuchung werden die Immobilienpreise in den 14 größten deutschen Städten weiter zulegen. Und: Rund jeder zweite Deutsche lebt im Eigenheim.  

Worauf kommt es beim Hausverkauf nach Erbe an?

Aber natürlich hat der Erbfall auch mit einem großen Verlust zu tun. Denn vor dem Erbe steht der Tod eines (sehr nahen) Angehörigen. Und nach dem Tod eines Familienmitglieds, vor allem von Mutter oder Vater beziehungsweise Großmutter oder Großvater, fallen viele Menschen in ein Loch und müssen lernen, mit dieser neuen, ungewohnten Situation umzugehen. Daher ist ein Verkauf eines geerbten Hauses auch keine Sache, die zwischen Tür und Angel erledigt werden kann. Wichtig ist in dieser Situation, mit einem Profi zusammenzuarbeiten, der mit Einfühlungsvermögen und Verständnis für die Trauersituation vorgeht und gemeinsam mit dem Erben diskrete Lösungen für den Umgang mit der geerbten Immobilie erarbeitet.  

Welche steuerliche Belastung kann die Erbschaft einer Immobilie bringen?

  Dabei kommt es für Erben und Erbengemeinschaften vor allem darauf an, den Wert von geerbten Immobilien zu ermitteln. Dabei geht es nicht allein um die finanzielle Planung des Erbes, sondern auch darum, mögliche steuerliche Pflichten frühzeitig zu erkennen. Auch wenn das Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) je nach Beziehung zwischen Erblasser und Erben hohe Freibeträge vorsieht und für Immobilien teils vorteilhafte Sonderregelungen gelten, kann für ein geerbtes Haus Erbschaftssteuer anfallen. Ein Beispiel: Erbt ein Einzelkind ein Haus, sind 400.000 Euro steuerfrei, der Rest wird erbschaftsteuerlich belastet. Es ist daher gut, vorab zu wissen, welche Belastung aus einem Immobilienerbe entstehen kann. Tipp: Auf Basis des Verkehrswertgutachtens eines erfahrenen Immobilienmaklers kann der Steuerberater die Erbschaftsteuer genau berechnen.   Übrigens: Wird das Haus innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag (Todestag des Erblassers) an Fremde veräußert, legt das Finanzamt den Verkaufspreis und nicht den ermittelten Verkehrswert zugrunde. Und natürlich kann der Verkaufspreis wesentlich höher sein als der ursprünglich ermittelte Verkehrswert. Sofern der Verkaufspreis niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert ist, ist dies natürlich von Vorteil. Allerdings gilt dies nur, sofern der Hausverkauf nach Erbe nicht an Verwandte erfolgte. In diesem Fall setzt das Finanzamt den Verkehrswert an.  

Was sollte eine Erbengemeinschaft tun?

  Bei Erbengemeinschaften ist natürlich auch entscheidend, sich untereinander einig zu werden, was denn überhaupt mit der Immobilie geschehen soll. Das Verkaufen des Hauses nach dem Erben stellt sich regelmäßig als die beste Lösung heraus, um alle Miterben gleichermaßen finanziell zu befriedigen. Denn in der Regel haben Erben bereits eigene Immobilien gebaut, beziehungsweise erworben, und wollen gar nicht ins elterliche oder großelterliche Haus einziehen. Oder sie wohnen weit entfernt und möchten oder können nicht zurück an den Wohnort der Eltern ziehen. Die Option „Haus erben und dann selbst einziehen“ entfällt also häufig schon aus rein praktischen Gründen. Der rechtliche Effekt: Die Erbengemeinschaft wird mit dem Verkauf des Hauses aufgelöst.  

Welche Unterlagen werden benötigt?

  Um den bestmöglichen Preis beim Verkaufen des geerbten Hauses zu erzielen, sollte der Verkauf professionell und sorgfältig vorbereitet werden. Dazu gehört beispielsweise, sich um einen Energieausweis zu kümmern, da dieser für den Verkauf erforderlich ist. Auch sollten wichtige Unterlagen zum Haus – beispielsweise Grundrisse, Dokumentationen über Umbaumaßnahmen, etc. – zusammengetragen und geordnet werden. Apropos Wertermittlung: Diese ist nicht nur fürs Finanzamt wichtig, sondern insbesondere für den Vermarktungsprozess: Der richtige Preis führt zu einer schnellen Veräußerung einer Immobilie ohne langwierige Diskussionen und Verhandlungen mit Interessenten. Es ist die Aufgabe des erfahrenen Immobilienmaklers, dies umzusetzen.