Haus verkaufen oder vermieten - was lohnt mehr?

Soll ich mein Haus verkaufen oder vermieten? Eine Frage, die sich nicht immer ganz leicht beantworten lässt. Unser Ratgeber soll Ihnen dabei helfen, relevante Aspekte zu berücksichtigen und eine tragfähige Entscheidung zu treffen.

Inhalt

    Was ist besser: Haus verkaufen oder vermieten?

    Wer eine Immobilie erbt oder als schuldenfreies Investmentobjekt besitzt, steht irgendwann zwangsläufig vor einer ganz wesentlichen Frage: Soll ich das Haus verkaufen oder vermieten? Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Eine pauschal gültige Antwort gibt es deshalb nicht. Letztendlich ist sie immer abhängig von den individuellen Gegebenheiten und den Anforderungen des Eigentümers. Um die richtige Entscheidung zu treffen, lohnt es sich, die finanziellen, zeitlichen und steuerlichen Aspekte der beiden Varianten genau zu analysieren.

    Die Immobilienpreise in Düsseldorf stiegen 2018 deutlich an – besonders Eigenheime gewannen an Wert. Aus diesem Grund ist es absolut realistisch, einen guten Verkaufspreis für sein Haus zu erzielen – dennoch spielen weitere Faktoren eine entscheidende Rolle.

    Vermieten oder Verkaufen – stellen Sie sich die folgenden Fragen:

    • 1. Welchen Wert hat meine Immobilie und wie hoch ist die mögliche Rendite?
    • 2. Wie ist die persönliche finanzielle Lage? Benötige ich schnell eine größere Summe Geld als einmaligen Erlös oder möchte ich langfristig von passivem Einkommen profitieren?
    • 3. Bin ich mir über die steuerlichen Konsequenzen und Bedingungen eines Verkaufs gegenüber denen einer Vermietung im Klaren?
    • 4. Möchte ich weiterhin Verantwortung für die Immobilie tragen? Soll die Option bestehen, später zur Immobilie zurückzukehren, um sie selbst zu bewohnen?
    • 5. Habe ich mir eine professionelle Einschätzung – zum Beispiel von einem Makler für Immobilienverkauf – geben lassen?
    • 6. Wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch stehen: Sind alle Eigentümer mit beiden Szenarien – vermieten oder verkaufen – einverstanden?

    Was spricht für den Hausverkauf?

    Je nach Lage und Zustand des Objekts kann die Mietrendite unter der durch andere Geldanlagen erzielbaren Rendite liegen. Der Erlös aus dem Hausverkauf erscheint dann besonders reizvoll. Gerade dann, wenn der Erlös für ein anderes Investment benötigt wird, sei es die Sanierung der selbstgenutzten Immobilie, der Erwerb einer Ferienimmobilie, die Finanzierung eines Studiums oder, oder, oder. Die Einnahmen aus der Vermietung können außerdem das zu versteuernde Einkommen erhöhen. Das kann dazu führen, dass die Mietrenditen maßgeblich reduziert werden. Zu den häufigsten Gründen für den Hausverkauf zählen aber auch die Pflichten, die man als Vermieter übernehmen muss.

    Verpflichtungen für Vermieter

    Die Verwaltung und Instandhaltung einer Mietimmobilie ist aufwendig. Winterdienst, Hausmeisterservice, Renovierungen nach dem Auszug von Mietern, Abrechnungen der Nebenkosten und vieles mehr – all diese Vermieter-Pflichten kosten Zeit und oftmals Geld. Beides führt wiederum zu einer Reduzierung der Mietrendite.

    Viele Eigentümer fürchten noch dazu Mietnomaden. So werden Mieter bezeichnet, die nicht die Absicht haben, ihre Miete zu bezahlen, und später weiterziehen, ohne die Mietschulden zu begleichen. Das passiert oftmals im Rahmen einer Räumungsklage. Der Vermieter bleibt auf den Kosten sitzen und nicht selten werden die Wohnungen in einem desolaten Zustand hinterlassen. Das führt zu Ärger und möglicherweise hohen Ausgaben.

    Wer eine fremdgenutzte Immobilie verkauft, umgeht diese Schwierigkeiten und kann sich entspannt über den Zufluss einer attraktiven Summe freuen. Schließlich entwickelt sich der Immobilienmarkt in Düsseldorf seit vielen Jahren sehr gut. Allein 2018 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr um 4,5 Prozent. Die Preise für Eigenheime stiegen sogar um 6 Prozent. Das macht einen Hausverkauf in Düsseldorf aktuell sehr interessant: Wer jetzt über einen Verkauf nachdenkt, kann für seine Immobilie einen überdurchschnittlichen Preis erzielen. Ein erfahrenes und bestens vernetztes Immobilienbüro wie unseres sorgt für einen reibungslosen Ablauf beim Hausverkauf in Düsseldorf.

    Erhöhung des zu versteuernden Einkommens

    Mieteinnahmen erhöhen das zu versteuernde Einkommen. Ein Hausverkauf hingegen bringt unter Einhaltung der Spekulationsfrist eine geringere Steuerbelastung mit sich. Dies gilt es bei der Entscheidung für oder gegen die Vermietung Ihrer Immobilie zu berücksichtigen.

    Schneller Gewinn

    Verkaufen Sie Ihr Haus, machen Sie schnell Gewinn. Obwohl die Regelmäßigkeit der Mieteinnahmen für viele einen Pluspunkt darstellt, ist zum Beispiel zur Tilgung eines Kredits oder für eine schnelle Verbesserung der finanziellen Situation ein Verkauf besser geeignet.

    Nießbrauchrecht: Haus verkaufen und trotzdem drin wohnen bleiben

    Das sogenannte Nießbrauchrecht ermöglicht es Ihnen, Ihr Haus zu verkaufen und trotzdem weiter darin zu wohnen. Sie treten die Eigentumsrechte dabei ab, dürfen das Haus aber als Nießbrauchgegenstand nutzen. Beachten Sie dabei jedoch Folgendes: Als Nießbraucher sind Sie für die Instandhaltung zuständig. Sie können das Haus außerdem vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der Eigentümer profitiert währenddessen vom Erlass der Schenkungssteuer sowie von Einnahmen für den Nießbrauch.

    Hohe Nachfrage – hoher Verkaufspreis

    Die letzten Entwicklungen des Düsseldorfer Immobilienmarkts erweisen sich durchweg als erfreulich für Eigentümer. Leben in der Landeshauptstadt ist reizvoll – viele zieht es vor allem in den Stadtkern, aber auch in familien- und pendlerfreundliche Stadtteile weiter außerhalb. Als Ihr Immobilienmakler in Düsseldorf geben wir Ihnen eine kompetente Einschätzung zu Ihren Verkaufschancen.

    • Nachkommen des Erblassers (Kinder, Enkel und Urenkel)
    • Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
    • Eltern

    Üblicherweise ergibt sich die Höhe des Pflichtteils aus der Pflichtteilsquote. Sie beträgt die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbes, das dem Pflichtteilsberechtigten zustünde, wäre er nicht enterbt worden. Eine Immobilie muss in diese Berechnung mit dem Wert einbezogen werden, den sie am Todestag hatte.  Jedem Pflichtteilsberechtigten muss deshalb Einblick ins Grundbuch gewährt werden.

    Was spricht für die Hausvermietung?

    Besonders der finanzielle Aspekt gibt Eigentümern oftmals einen guten Grund zur Immobilienvermietung. Vermieten macht besonders dann Sinn, wenn die Mietrendite – also die Einkünfte aus der Vermietung im Verhältnis zum Kaufpreis beziehungsweise dem Verkehrswert – höher ist als die Verzinsung alternativer Geldanlagen. Möchte der Eigentümer zudem inflationsgeschütztes Vermögen aufbauen, lohnt sich die Vermietung umso mehr. Schließlich sind Immobilien sehr wertbeständig.

    Eine Rendite von durchschnittlich vier Prozent und mehr ist im Vergleich zu üblichen Investments sehr attraktiv. Die Gefahr des inflationsbedingt sinkenden Geldwerts besteht bei der Nutzung einer Immobilie als Sachwert weitaus weniger. Die sinkende Steuerlast gilt in vielen Fällen als weiteres Überzeugungsargument für die Vermietung. Wenn der Verkauf zu steuerpflichtigen Gewinnen führt oder die Immobilie als Kapitalanlage noch finanziert ist, lohnt sich die Vermietung schließlich besonders: Ein Verlust aus der Vermietung senkt die Steuerlast.

    Jährliche Mieteinnahmen

    Regelmäßige Mieteinnahmen geben finanzielle Beständigkeit. Besonders in Düsseldorf sind die Mieten zudem sehr gewinnbringend. Die hohe Nachfrage in der pulsierenden Landeshauptstadt garantiert Ihnen die erfolgreiche Vermietung Ihres Objekts, insofern Sie das Haus gut instand halten.

    Langfristige Entwicklung & Rendite

    Niemand kann die Zukunft vorhersehen, doch eine Einschätzung der weiteren Entwicklung des Düsseldorfer Immobilienmarkts trauen wir uns aufgrund unserer langjährigen Erfahrung dennoch zu. Die Stadt wächst, Immobilien sind gefragter denn je. Dies hat einen besonders positiven Effekt auf Ihr Eigentum: Immobilien steigen voraussichtlich weiter im Wert.

    Vermietetes Haus verkaufen

    Auch ein bereits vermietetes Haus können Sie verkaufen. Üblicherweise muss der Verkaufspreis in diesem Fall etwas niedriger angesetzt werden – schließlich kann der Käufer das Haus selbst zunächst nicht bewohnen. Doch unter Beachtung einiger Besonderheiten, können Sie Ihr Objekt auch vermietet verkaufen. Als Ihr Makler in Düsseldorf unterstützen wir Sie dabei zum Beispiel bei der Preisfindung, aber auch bei der Erstellung des Kaufvertrags unter Berücksichtigung des Mietrechts.

    Spekulationssteuer

    Beziehen Sie in die Entscheidung, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder nicht, unbedingt auch die steuerlichen Aspekte ein. Halten Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren ab Kauf nicht ein, können Sie den Verkaufsgewinn nicht steuerfrei veräußern. Lassen Sie sich zu Ihren Steuerpflichten in diesem Zusammenhang deshalb gut beraten und rechnen Sie unter Umständen mit steuerlichen Nachteilen.

    Checkliste "Vermieten oder Verkaufen"

    Die Entscheidung ist keine leichte – Verkaufen und Vermieten haben selbstverständlich beide ihre Vor- und Nachteile. Laden Sie sich unsere Liste der verschiedenen Vorteile als PDF herunter und nehmen Sie sich Zeit für die Auseinandersetzung mit dem Thema.

    Pro: Haus verkaufen Pro: Haus vermieten
    Einmalig sofortiger Gewinn Langfristige, regelmäßige Mieteinnahmen
    Bei Einhaltung der Spekulationsfrist geringe Steuerbelastung Umgehung der Spekulationssteuer, wenn das Haus noch keine 10 Jahre in Ihrem Besitz ist
    Keine Vermieter-Pflichten Möglichkeit, in Zukunft selbst wieder im Haus zu wohnen

    Sie fühlen sich auch nach dieser Auflistung der Vorteile nicht schlauer? Kontaktieren Sie uns gerne für ein persönliches Gespräch und holen Sie unsere professionelle Beurteilung ein.

    Was ist bei Verkauf und Vermietung noch zu beachten?

    Neben bestimmten steuerlichen und finanziellen Aspekten spielen aber auch andere Aspekte eine herausragende Rolle, wenn es um die Frage geht, ob man das Haus verkaufen oder vermieten soll – einige davon haben wir hier für Sie zusammengefasst.

     

    der chef hoechstpersoenlich herr baumgarten

    Ihr Ansprechpartner für Hausverkauf und Hausvermietung

    Baumgarten Immobilien GmbH & Co. KG Andreas Baumgarten 0211 69990650 info@baumgarten-immobilien.de
    Breidenplatz 4, 40627 Düsseldorf
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